Tax Increment Financing (TIF)

Distritos designados por la ciudad de Chicago donde nuevos ingresos fiscales pueden utilizarse para financiar y promover futuras obras de infraestructura pública y privada. Al 1 de enero de 2020, hay 136 distritos TIF activos en toda la ciudad de Chicago.

Rango de Valores: $110,000 - $636 millones
Rango de Fechas: 2010-2021
Número Total de Proyectos: 1065
Recursos Adicionales: TIF de la Ciudad de Chicago - Distritos y Proyectos TIF - TIF 101 del Condado de Cook - Solicitar TIF

¿Qué es el Financiamiento de Incremento de Impuestos

El Financiamiento por Incremento de Impuestos es una herramienta de financiamiento especial que se utiliza para promover la inversión pública y privada en áreas específicas. Se introdujo en 1977 en Illinois, a través de la Ley de Reurbanización de Asignación de Incremento de Impuestos de Illinois de 1977. Según la ley estatal, los municipios que deseen crear distritos TIF deben establecerlos en áreas que estén o puedan estar deterioradas. Los fondos TIF se generan reteniendo el crecimiento fiscal proyectado de las propiedades que están dentro del distrito designado, durante un período de 23 años.

¿Cómo funciona?

Para crear un nuevo distrito TIF, por lo general el dueño de una propiedad o negocio se acerca a la Ciudad con una propuesta de desarrollo. Luego, la Ciudad contrata a un consultor para realizar un estudio que determine si el área propuesta es elegible para convertirse en un distrito TIF. Si el área cumple con los estándares estatales para ser designada como TIF, la Ciudad realiza estudios adicionales y desarrolla planes para el distrito propuesto. El proceso también incluye reuniones comunitarias y audiencias públicas ante la Comisión de Desarrollo Comunitario de la Ciudad, la Comisión del Plan de Chicago y el Concejo Municipal. Cuando un área es designada como TIF, el monto del impuesto a la propiedad que genera esa área se establece como el monto base del impuesto. A medida que aumentan los impuestos a la propiedad, el crecimiento del impuesto por encima de esa base inicial se puede utilizar para financiar proyectos dentro del distrito.

La Ciudad de Chicago y el Departamento de Planificación y Desarrollo (DPD) clasifican los proyectos TIF bajo dos designaciones, Infraestructura y Reurbanización. Las inversiones en infraestructura a menudo son desembolsos menores para proyectos que no tienen Acuerdos de Reurbanización o Acuerdos Intergubernamentales. Ejemplos incluyen reparaciones de aceras, repavimentación de calles y callejones y otras mejoras de accesibilidad. Las inversiones TIF clasificadas como Reurbanización son proyectos con Acuerdos de Reurbanización o Acuerdos Intergubernamentales que deben ser aprobados por el consejo municipal. Ejemplos incluyen la construcción de nueva infraestructura pública y privada, desarrollo, reparación o rehabilitación de edificios existentes y el TIF de Tránsito de Modernización Rojo-Púrpura (RPM).

Un desarrollo propuesto ubicado dentro de un distrito TIF existente es elegible para recibir ingresos generados dentro de ese distrito a través de un proceso de solicitud iniciado al enviar la Universal Financial Incentives Application. Si se determina que un proyecto es elegible para avanzar, los próximos pasos incluyen la revisión por parte del Comité de Inversiones de TIF y un análisis adicional "contra fáctico" para determinar si el proyecto solo sería viable con un desembolso de TIF. Los proyectos TIF de reurbanización suelen ser grandes, complejos y, con frecuencia, solicitan millones de dólares en financiación. Por esta razón, los equipos de desarrollo seleccionados para avanzar en el proceso de subvención trabajan en estrecha colaboración con el personal de la ciudad proyecto por proyecto para determinar los términos de los Acuerdos de Reurbanización antes de la presentación para su aprobación por parte del Concejo Municipal.

¿Dónde y cómo se puede utilizar?

Los fondos TIF solo se pueden usar en distritos TIF designados, pero no existen criterios geográficos específicos sobre dónde se pueden crear estos distritos. Las ubicaciones son generalmente definidas por el Departamento de Planificación y Desarrollo de Chicago (DPD) basado en las solicitudes TIF o, en el caso de Transito TIF, por la Oficina del Alcalde. Según la ley estatal, para que un área sea elegible como TIF, debe tener varios factores de deterioro, los cuales incluyen antigüedad de las propiedades, servicios públicos inadecuados, violaciones al código, vacantes excesivas o hacinamiento en las instalaciones, falta de mantenimiento, falta de planificación comunitaria, falta de luz y ventilación, y dilapidación o deterioro. Por ley, los fondos TIF pueden ser utilizados en la administración de un proyecto de redesarrollo TIF, en la adquisición de propiedades, la rehabilitación o renovación de edificios públicos o privados existentes, la construcción de obras públicas o su mejoramiento, en capacitación laboral, en reubicación, en costos de financiamiento; estudios, encuestas, y planos; sitios de marketing dentro del TIF; servicios profesionales como arquitectura, ingeniería, planificación legal y financiera; y demolición y preparación del sitio.

¿Cuáles son los resultados esperados?

Una meta de crear distritos TIF y otorgar fondos TIF es incentivar el desarrollo económico en áreas deterioradas que de otro modo no ocurriría sin la creación del distrito y los ingresos generados con él. El objetivo principal es atraer inversiones y desarrollo en la comunidad del distrito TIF. Para cumplir con los objetivos previstos, la ley estatal establece criterios específicos para que los gobiernos locales determinen si un área propuesta es elegible para TIF. Generalmente los resultados reales de la creación de distritos TIF y del desembolso de fondos pueden incluir nuevos desarrollos en el distrito, aumento de la base impositiva y del valor de las propiedades, y efectos secundarios del desarrollo económico en el empleo. El TIF puede capturar algunos ingresos fiscales que se habrían generado a través de la apreciación normal de los valores de propiedad, dados incluso sin la inversión financiada por TIF. La captura excesiva de ingresos tiene la consecuencia no deseada de secuestrar ingresos fiscales dentro de los límites del distrito y, a su vez, desviar recursos de los servicios públicos en toda la ciudad.